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Verkehrswertgutachten
               

Verkehrswertgutachten
(Verkehrswertermittlung gemäß §194 BauGB)

Bei der Ermittlung des Verkehrswertes werden in der Regel mehrere Berechnungsverfahren angewendet. Am marktnächsten ist das Vergleichswertverfahren . Es setzt aber eine ausreichende Anzahl von Verkaufsfällen vergleichbarer Objekte voraus.
Wenn derartige Objekte fehlen, werden das Sachwertverfahren (Wert des Grundstücks und des Gebäudes) und das Ertragswertverfahren (Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung) angewendet.


Sachwertverfahren

Beim Sachwertverfahren nach §§ 21-25 WertV wird der Wert des Gebäudes und des Grundstückes ermittelt. Es kommt für solche Objekte in Betracht, die zur Eigennutzung bestimmt sind, wie z.B. Ein- und Zweifamilienhäuser.

Für diese Objekte ist bei der Verkehrswertermittlung nicht der zu erzielenden Betrag aus Vermietung
oder Verpachtung vorrangig, sondern die Herstellungs-

 

 



kosten sind wertbestimmend. Das Sachwertverfahren geht vom theoretischen Modell aus, dass jedes Gebäude zum Zeitpunkt der Errichtung einen Wert hatte, der aus dem Bodenwert des unbebauten Grundstücks und den Baukosten des Gebäudes besteht. Mit zunehmenden Gebäudealter wird die Substanz des Gebäudes schlechter. Somit vermindert sich der Wert aus der Zeit des Neubaus.



Ertragswertverfahren

Beim Ertragswertverfahren nach §§ 15-19 WertV werden die Erträge aus dem Gebäude (mögliche Mieteinnahmen) und dem Grundstück zunächst getrennt voneinander ermittelt und ergeben dann zusammen den Ertragswert. Die Ertragswerte
werden unter Berücksichtigung der regionalen Marktsituation, der Bewirtschaftungskosten und der sonstigen wertbeeinflussenden Umstände an den Verkehrswert angepasst.
 
Welche Unterlagen /
Daten werden benötigt?



- aktueller Grundbuchauszug
- Flurkarte / Lageplan

- Baupläne wie Grundrisse, Ansichten
  und Schnitte, Baubeschreibungen
-Angaben zur Heizungsanlage

- städtebauliche Daten (GRZ / GFZ)
- Berechnungen (Wohnfläche, Bruttogrundfläche,
  bebaute Fläche)
- Daten zum Grundstück (u.a. Grundstücksfläche,
  bebaute Fläche, Baulasten)

- Daten der Umweltämter, geologische Daten wie
  z.B. Grundwasserstand, Baugrund
- Altlasten, Lärmbelästigung

- Bodenrichtwert
- Immobilienmarktberichte, aktueller Mietpreisspiegel

Unterlagen und Informationen, die nicht vom Auftrag-geber zur Verfügung gestellt werden können, werden vom Sachverständigen bei den Behörden abgefragt.

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